『住まいづくり専門コンシェルジェ』が綴る家づくり総合マガジン
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ vol.140━2010.4.26━
《隔週刊》 家┃づ┃く┃り┃で┃泣┃く┃人┃・┃笑┃う┃人┃
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～第140号～
◆家づくりは人生最大の「事業」
◆事業を成功に導くための、プロのコンサルタントの助言
◆あなたも「笑う人」になって豊かな生活を送りましょう！
《発行部数 約4,500部》
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【今週のテーマ】
・前払い金には要注意！
・コーヒーブレイク『省エネ基準』
・編集後記
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このメルマガでは、
家づくりのナビゲート役を行なっている「住生活エージェント」が、日頃
の業務を通じた気づきなどを、消費者に近い立場から発信していきます。
どこにも影響されない中立的な立場で、住宅業界の実態も伝えます！
あなたの家づくりのセカンドオピニオンとしてお役立てください。
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こんにちは。ダブルスネットワーク福岡オフィスの林です。
いよいよ今週半ばからゴールデンウィークですね！皆さんはもう予定を立
てられましたか。事故や怪我のないようお過ごしくださいね♪
さて先日敷地調査に行った分譲地。築年数２５年ほどの建替え団地です。
一軒ずつを見れば立派な建物もありましたが、ハッキリ言って見事なまで
に「不揃い」な街並みでした。
２５年前はちょうど私が住宅業界に入りたての頃です。あの時代のハウス
メーカー各社は、いかに他社と違ったデザイン、コンセプトの家をつくる
か、つまりヨソとの「差別化」に一生懸命でした。時代が変わった今も、
その姿勢は変わっていません。
個性とは名ばかりの差別化された家々が並べば街並みが不揃いになるのは
当たり前。その結果は不動産としての価値が逓減していくだけです。
日本中で今も「あの頃」と変わらない街づくりが続いています。
それでは、今週の本文の始まりです。
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▼前払い金には要注意！
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前回は「工事代金の支払いルール」について書きました。
出来高に見合わない多額の前払い金や建設会社の自分勝手な支払いルール
には気をつけようという内容です。
業界は違いますが、また前払い金のトラブルが発生しました。
知皆さんご存ですね。
『英会話の「ジオス」破産申請』
ニュースでも「年間の受講料２５万円を納めたばかりなのに・・・」
といった不安げな受講生の姿がありました。
ついこの間（２００７年）「ＮＯＶＡ」の破たんで問題となった英会話学
校の前払い金制度。懲りずに同じことの繰り返しです。
今回もＮＯＶＡのときと同じ会社が引き継いで授業が再開されるようです
が、受講料の返還はなく、閉鎖される教室もあったりと、受講生の皆さん
には少なからず影響があるでしょうね。お気の毒です。
語学教室やエステ、結婚情報センターといった前払いが当たり前の業種は
特定商取引法という法律が適用されます。そして前払い金の保全措置がな
されているかどうかを書面に記し相手方に交付することが義務づけられて
います。
でもただそれだけ。実際に保全するかどうかは業者の勝手です。
保全してもしなくてもどちらでもいいんです。
だからほとんどの業者が面倒な保全なんかはしないので破たんすると今回
のような問題が起こります。
大半の受講生はテレビＣＭもやってる大手が突然破たんするなんてことは
アタマの片隅にもなく、安心して前払い金を支払っていたのでしょう。
せっかく消費者庁ができたのですから、もっと踏み込んだ規制や指導をし
てもいいのではないかと思います。
▽ ▼ ▽
住宅業界をみてみると、土地や建売住宅、マンションの売買は宅地建物取
引業法（宅建業法）の中に手付金に関する決まりがあり、宅地建物取引業
者は次の場合、手付金の保全措置を講じた後でなければ買主から手付金を
受け取ってはならないことになっています。
–＜手付金の額＞———————————————–
・工事完了前の売買→売買代金の5％または1,000万円を超えるとき
・工事完了後の売買→売買代金の10％または1,000万円を超えるとき
—————————————————————
保全というのは受け取った手付金を、銀行や保険会社などに保証してもら
ったり保管してもらって、万が一業者が倒産などで返せなくなったときに
はそこから支払ってもらう仕組みです。
これから土地や建売住宅を購入する方は覚えておいてください。契約前の
重要事項説明の際に必ずこの手付金を保全するかしないかという説明があ
ります。
では注文住宅の場合はどうでしょう？
実は注文住宅は宅建業法の適用外なんですね！住宅会社と工事請負契約を
結ぶときに支払う契約金（前払い金）には上記のような保全措置を講じる
法律は何もありません。
だから一昨年の富士ハウス（浜松市）、昨年のアーバンエステート（川口
市）の破たんで多額に支払われていた前払い金の問題が噴出しました。
まだ着工もしていない時点で工事金額の７割とか１千万円を超えるような
お金を支払っていたという話です。
まさか自分の選んだ会社が破たんするなんて思ってもいない皆さんです。
多額の前払いをすると「○％割引します」と営業マンに言われたら「どう
せ払うんだったら得だよね」となんの疑いもなく支払ったのでしょう。
こんな消費者心理をつき、施主の信頼を裏切った行為は最も悪質です。
▽ ▼ ▽
そもそも注文住宅においては、前回も触れたように出来高に応じて支払い
をするのが基本です。
以前受けた相談に「金がなければ工事に取り掛かれない」「木材や釘を買
うにもお金がいる」と契約時に総額の４割のお金が必要だと言われている
がどうなのか、という内容がありました。
よほど特殊な現場でもない限り、即金じゃないと仕入れができないとか、
現金で日当を払わなければ職人が手配できないような状態であれば、それ
はもうすでに危険信号です。案の定その会社は数か月後に破産しました。
住宅会社が多額の前払い金を要求するのは差し迫った支払いに充てる目的
がほとんどです。受け取ったお金を前の現場の支払いや銀行の返済に回す
訳です。まさに自転車操業、足を止めとたんに倒れます。
注文住宅の前払い金について、当分の間は業界団体のガイドラインだけで
法整備はないと思います。日本はまだ消費者保護よりも産業振興、企業保
護のほうが重要視される傾向にありますから、業者に不利な規制をつくら
ず曖昧なままにされるのではないでしょうか。
現在業界の標準的な基準はこんな感じです。
↓
契約時（10％）着工時（30％）中間時（30％）竣工時（30％）
この割合をアタマに置いて支払い条件の交渉をすればいいと思います。
▽ ▼ ▽
住宅会社に家づくりを相談すると年齢、家族構成、勤務先は元より年収、
預貯金の額、親からの援助、住宅ローンの借入額や返済計画、おまけに自
動車ローンやクレジットカードの枚数までも根掘り葉掘り尋ねられます。
なぜなら家を建てる能力があるお客さんかどうか見極めなければならない
からです。万が一、建築途中で資金ショートして支払いをしてもらえなく
なると大変ですからね。
でも逆に建て主側から住宅会社に根掘り葉掘り質問することはほとんどあ
りません。大抵は「お宅は大丈夫ですよね？」と遠慮がちに尋ねて「もち
ろん大丈夫です！」という返事をもらってお仕舞いです。
これって不思議じゃありません！？こちらは他人には知られたくないよう
な個人情報までサラケ出しているんですよ！
家づくりを任せても大丈夫か心配なら、遠慮せずにズバッと質問するべき
です。気になれば決算書類を見せてもらったり、直近の受注実績や仕掛り
現場の数とかも尋ねてください。数字の大小が重要ではなく、誤魔化した
りせず誠実に回答してくれるかどうかを見極めることです。
自慢げに過去の作品集を何冊みせられても、これから未来への安心の糧に
はなりはしませんからね。
あれだけ注意しろと言われる「オレオレ詐欺」「振り込め詐欺」の被害が
無くならないように、前払い金の被害も無くならないような気がします。
おかしな条件を提示されたら流されず立ち止まってみることも必要です。
くれぐれも被害者にならないよう気をつけましょうね。
ではまた再来週♪
＜編集人：住宅ＣＭサービス福岡 林秀成＞
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【次は、ちょっとコーヒーブレイク♪】
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／＼へ /￣Ｖ ロロ｜／＼ ／￣＼
｜田 L旧 ロロ└ 日|_| 田|
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全国各地で活躍中の住まいのコンシェルジェが、家づくりの話題や、
日常のさまざまな気づきを発信するコーナーです。
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『省エネ基準』
＜住宅ＣＭサービス堺・和泉 木村敏幸＞
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住宅ＣＭサービス堺・和泉の木村です。
早速ですが、最近ニュースで流れていたので、
知っている方も多いと思いますが、
今日は、「省エネ基準の義務化」のお話です。
いきなりですが、みなさんはオイルショックを
覚えている方も多いでしょう。
1970年代に第4次中東戦争をきっかけに
原油の価格が高騰し、
石油製品や
石油とは直接関係のないトイレットペーパーなどが
店頭からなくなるといった社会現象が起きました。
私はまだ産まれていなかったのですが、
小学校の社会の時間に教科書に載っていた
「トイレットペーパーを争って買う女性たち」
の姿がとても印象深く記憶に残っています。
そのオイルショックで、
日本人の多くが
「石油に依存し過ぎている！」
と認識したのだと思います。
それから、石油依存を減らすための政策が
策定されるようになりました。
その一つが「省エネ基準」です。
正式名称は
「住宅に係わるエネルギーの使用の合理化に関する基準」
省エネルギー基準は、
昭和55年に最初に制定されましたが、
その後、
平成4年の「新省エネ基準」、
平成11年の「次世代省エネ基準」
と基準の引き上げが行われています。
そう、もともと石油への依存を減らすことを
目的に始まったのですが、
地球温暖化の問題が
大々的に取り上げられるようになってきてからは
「地球温暖化ガスの排出量を削減する」
といった目的で省エネ基準が
取り上げられるようになってきました。
目的が、
「家庭で使う石油の使用量を減らす」
といったことから
「家庭から出る二酸化炭素を減らす」
に変わっただけですので、
根本は変わってないのですね。
では、なぜいまさら
この省エネ基準が急に取り上げられたのでしょう。
それは、この省エネ基準、
絶対に守らないといけない「義務」ではなく、
「努力目標」のような位置づけです。
そのため
住宅性能表示という制度の中でも
「省エネ性」といった項目があり、
平成11年の省エネ基準を満たすと
「等級4」となるように、
満たすことが最低レベルではなく、
満たすと最高等級になる
といった制度でした。
みなさんはどうでしょう。
家の耐震性を上げるためにお金をかけるというと
納得される方がおおいのではないでしょうか。
ただ、
家の断熱化にお金をかけるならキッチンを
もっとグレードの高いものにしたい
といった方もいらっしゃると思います。
家の省エネ・断熱化はまだそれほど必要なものと
認識されていないのだと思います。
それが、今後変わっていくことになるのでしょう。
その「省エネ基準の義務化」ですが、
まだ義務化するための施策づくりなどをおこなう
有識者のワーキンググループなども設立されて
いないようです。
ということは、義務化されるのは、もう少し先の
お話になりそうです。
ただ、耐震もそうですが、
基準が年々引き上げられ
その基準に満たない場合には
耐震改修を求められます。
今後、地球温暖化ガス25％削減を達成するためには、
この省エネ基準も引き上げられるでしょう。
そのとき、耐震改修と同じようなことに
なるかも知れません。
省エネ基準を満たす家にすることで
暖冷房にかかる光熱費が下がったり、
寒さ・暑さを感じにくい家にできるなど
住む方のメリットも大きいものです。
これから家を建てようと思っているなら、
「次世代省エネ基準」を満たした仕様の家も
検討してみてはいかがでしょうか。
＜堺・和泉：二級建築施工管理技士 木村敏幸＞
■住宅ＣＭサービス堺・和泉
⇒ http://www.cms-izumi.com/
〒530-0055
大阪府大阪市北区野崎町6-8 ノース梅田203
TEL：06-6268-8116
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【 編｜集｜後｜記 】
おはようございます♪
昨日から川崎市武蔵小杉に来ています。
ツイッターで私の動きが分かりますよ♪
先週、英国に住宅地の視察に行っている予定でしたが、
関西国際空港まで出向いて、旅客機の欠航でとんぼ返りです。
アイスランドの大噴火のため、空港閉鎖が相次いだ影響です。
出発直前だったので、現地で困惑するよりも良かったと納得しています♪
今回、工事代金支払いの話題でしたが、
以前『原価公開』で話題になった建設会社も破綻したようです。
業界専門紙『日経ホームビルダー』の記事で知りました。
３年前の２月に書いたメルマガ「第92号」に詳しく書きましたが、
私はこの『原価公開』には懐疑的でした。
書籍化もされていましたが、
「やっぱり・・・」という感じです。
いずれにしても、消費者が保護される仕組みが必要です。
今日は東京でそんな打合せをする予定です。
今週２９日(祝)は、大阪で家づくりセミナーも開催します。
⇒ http://www.cms-osaka.com/news/archives/68
関西方面の方は、是非ご参加下さいね！
ではまた、再来週お会いしましょう♪
＜発行人：若本修治＞
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『住宅コスト削減術』や『業者選びのコツ』、『欠陥住宅を防ぐ方法』
から『住宅ローン攻略法』まで、家づくりを成功させるためのさまざまな
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